競売・任売に関する用語集 - クオラ不動産競売
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一括売却 不動産を複数まとめて売却すること。
例えば、マンションと、土地を両方売ることになれば一括売却となる。 |
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開札 入札期間が終わり、開札日として定められた日に裁判所内の売却場で執行官が入札結果を発表すること。最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人と定められます。
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競売開始決定 債権者が競売の申し立てを裁判所へ申請し、適法と認めらると、裁判所は目的不動産を差押え、競売開始が決定されます。
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期間入札 一定期間に入札者を募り、期間終了後に開札すること。その期間を入札期間と言う。
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競売申立の取り下げ 競売申立債権者が申立の撤回をすること。
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買受可能価額 入札価格の最低ライン。これ以上の価格で無いと入札は無効となる。
通常、売却基準価額から２０％控除した額が買受可能価額となる。 |
買受人 開札時に一番高い価格で入札した最高価買受申出人で、裁判所から売却許可決定された人。
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強制執行 借金や代金の支払い等の債務を履行されない場合、その相手に対して裁判所を介して強制的に取り立てる手続き。ここから差し押えが入り、競売かけて換価される。
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共同入札 共同入札許可申立書を提出し夫婦や親兄弟など、複数の名義で入札すること。
これは、あくまで例外であり、入札は、原則として法人、個人で入札するものである。 |
件外建物 競売対象の敷地に建っている、競売対象外の建物。件外建物の所有権は、競売手続きでは移転しない。執行妨害に利用されることがあり、リスクが高いので注意が必要。
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件外土地 競売物件と関わりのある、競売になっていない土地。道路と該当する土地との間の土地の事を指す。これもリスクがあるので、注意が必要。
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現況調査報告書 執行官が作成した、競売物件の現状（所有者など）を書いた調査報告書。
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再評価 買い手が付かなかったり、売却条件の変更等があり、売却基準価額を見直す事。
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最高価買受申出人 開札期日に最も高い価格を付けた買受希望者のこと。
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債権者 借金等、本人の権利を返してもらえない人。
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差押登記 この登記後、売却手続きが始まります。謄本（全部事項証明書、要約書）を見た一般の人にも知らせる事。
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三点セット 裁判所側が作成した、入札希望者へ用意する資料の事。
物件明細書、現況調査報告書、評価書の三点。 |
執行官 国家の代理人として、強制執行の実作業を取り仕切る人。
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重要事項説明書 不動産の売買契約や賃貸契約において、買主や借主の権利を保護するために、売主、貸主またはその仲介者として契約をする宅建業者が、契約上の重要事項について、書面にし、買主や借主に交付するもの。
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使用貸借 賃料を支払わずに無償で借りて使用すること、またはその契約のこと。
契約期間が終了したら貸主に正当事由があるなしにかかわらず明け渡さなければならない。 |
事件番号 裁判が受け付けられたときに割り振られる一意な表記法。競売では、物件の申立毎につけられる。
例：{平成＊年（ケ）第＊＊＊号} |
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占有権原 不動産を利用できる権利。
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占有者 不動産を利用している人。
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宅地建物取引主任者 宅地建物取引主任者証の交付を受けた者のこと。主任者証の交付を受けるには、宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事に登録をしなければならない。
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賃借権 賃借人（借主）の権利。貸借人の承諾がない限り、譲渡、転貸は出来ない。
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登録免許税 所有権を登記する時などにかかる国税の1つ。
新築住宅の購入、土地や住宅の相続、ローン時など、登記の種類によって税率が決まる。 |
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代金納付期限通知書 買受人に対して、代金、納付の最終期限を知らせる為の通知書のこと。
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長期賃貸借 法的用語ではなく、慣用的な用語。長期にわたる家賃滞納など信頼関係を損なうことが無い場合には占有者を追い出すことは出来ない。
これは非常に強い効力があり、競売において賃貸物件を住居として入札する場合、この点の注意は必須。 |
抵当権 借金や代金の支払い等の債務を履行されない場合、担保である不動産を売却して回収を図る権利。
例えば、住宅ローンを組む際の抵当権設定。 |
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登記嘱託書副本 競売が終了し、納付手続きが終了し、２～３週間で送られてくるもの。
A4サイズのシンプルなものだが、重要な権利証。 最近では減りつつあり、登記識別情報通知に移行してきている。 |
特別売却 期間入札の際に、誰も競落人がいなかった場合、次の日から一定期間に特別に募集をかけ、最初に最低売却価格以上で申し出た人が取得の許可が得られる。
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根抵当権 継続的な取引関係から生じる債権を担保するため、あらかじめ一定の限度額を定めておき、繰り返し借りることができる物的担保のこと。担保を持つ同じ銀行であれば新たな担保なしに借入可能と言うわけです。当然ですが、他の銀行での融資はありえません。
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売却許可決定 裁判所が、競売においての最高入札者に対し、実際に不動産を購入する資格があるかどうかを判断し、問題が無ければ売却の許可を出す決定のこと。
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引渡命令 競売での購入者が、購入した不動産に不正に居座る物を法的に強制退去させる為の申請。
強制執行する前に、この申請が必要。 |
売却許可決定 開札期日に当選した落札者が、裁判所から正式に 買受人として認められる事。
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売却基準価額 平成１６年４月１日施行された改正民事執行法に初めて使用された文言。
従来の最低売却価額。 但し、売却基準価額より２割下回る買受可能価額で買受申出でができる。 |
評価書 競売不動産そのものの巾広い説明と売却基準価額算出の経過が記載。不動産鑑定士が作成する。
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物件目録 売りに出された物件の所在、家屋番号、構造など詳細が記載された目録。
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物件明細書 売りに出された物件に対する、裁判所の最終判断が記載されているもの。
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法定地上権 競売で、土地だけが競売にかけられ、建物が対象外であった場合、法的には建物を撤去しなければならないのだが、この場合であっても、地主の承諾なしに、建物の利用が出来る権利のこと。法的な地上権。
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法定納期限 落札時後の代金支払期限。この期間が過ぎると保証金は没収される。
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保証金 入札時に裁判所に振り込む代金のこと。売却基準額の２０％。落札できなかった場合には返却される。
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申立債権者 競売を裁判所に申請した債権者のこと。
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濫用的短期賃貸借 建物を担保に供しても、建物を使い続けることができるという抵当権の特質を保護する為に短期賃貸借が設定されたが、執行妨害の為に利用されたもの。 2004年（平成16年）の民法改正により、短期賃貸借の賃借人保護の制度が廃止され、妨害行為を排除出来るようになった。
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